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我国商业银行房地产信贷风险压力测试的研究

分类:财政论文   更新:2016/7/26   来源:本站原创

    近年来,我国房地产对商业银行的严重依赖引起了各界广泛的关注,如何提高我国商业银行风险管理能力,预防和控制房地产信贷风险成为我国商业银行面临的重大课题。本文以长沙某银行为例,通过设计房地产贷款压力测试方案(包括确定承压对象、承压指标,分析压力因素、压力指标,假设压力情景,构建、运算、分析自下而上的财务模型),揭示影响房地产开发企业的利润率的主要因素,并提出政策建议,防范房地产贷款风险。

    关键词:房地产信贷风险 压力测试 利润率

    压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法。本文结合国内实际(长沙某银行相关资料),系统全面地测试分析我国商业银行的房地产信贷风险压力并提出相关政策建议。

    一、描述目标资产、业务组合,确定承压对象和承压指标

    以长沙市某银行为例,取其2011年12月31日的贷款数据。首先,如果房产项目只租不售,或是政策性经济适用房、动拆迁房等,虽然也是广义上的房地产开发,但与一般项目的资金来源、资金回笼方式完全不同,故取该银行住房开发贷款去除了报告日此类贷款后的数据,最后确定的样本为恒大、保利、世纪金源、万科、万达、北辰实业、厂房集团、融科、运达、通用地产、香港新世界、宜居地产等12家企业,30个项目,涉及贷款合同金额为42亿元。截至2011年12月31日,贷款余额为38亿元,时点的不良贷款率为0。承压对象是银行的资本充足率,承压指标是一年后即2012年12月31日房企的销售利润率和银行的不良贷款率。

    二、分析压力因素,确定压力指标

    压力因素主要是项目销售价格的下降和基准利率的上调。

    2011年,长沙市内六区商品房成交均价为7 535元/平方米,同比增长36%,楼价再创新高。上半年政策密集调控,“新国八条”、限贷、限购、限价、加息接踵而来,房地产下半年开始出现回落,投资主体结构和市场供需关系发生改变,四季度成交量出现大幅下滑,价格增速放缓。年内央行三次加息,5年期贷款利率10年来首破7%。根据这一态势,再结合长沙市居民逐渐提高的可支配收入水平,综合考虑后选择房地产开发项目的销售价格和5年期贷款利率作为压力指标。

    三、数据来源与研究思路展示

    数据主要来自银行内部数据,主要来源有各信息系统如WIND资讯金融终端及每个项目的评估报告。对每个项目,为获得其将来的销售利润率,需要详细分析其现金流出(包括支出成本、费用等),以及现金流入(包括股东投入、银行借款、销售收入)。这些数据是逐个项目从信息系统和项目评估报告中获得,本次压力测试采集了以下五张表的数据。

    (一)基本情况表(见下页表1)

    表1反映了贷款组合最基本的要素信息如项目名称、贷款期限等。

    (二)项目评估表(见下页表2)

    表2反映了项目原始的成本费用构成,该部分信息是银行风险经理严格按照评估报告所写,特别是表中预测销售价格由于是审批和办理抵押的关键信息,所以在项目评估阶段一般比较保守,该值一般取得比较低。

    (三)资金投入进展表

    对每个项目需要获得其资金来源的信息,以确定资金来源构成进而确定资金成本。如下页表3所

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