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加拿大抵押贷款的担保制度

加拿大抵押贷款的担保制度

分类:担保常用法规   更新:2015/6/8   作者:佚名   来源:本站原创

加拿大抵押贷款的担保制度

  担保机构 加拿大抵押贷款担保机构是加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC),该公司成立于1944年,是属于联邦政府独资拥有的皇家公司,初期的主要职能是建造住房向退伍军人出售,以及为社会住房建设项目提供贷款。1954年,为降低抵押贷款首期付款比例,提高中低收入家庭买房支付能力,加拿大议会重新修订《全国住房法》,授权CMHC向低首付款的抵押贷款提供100%担保,以此鼓励金融机构发放低首付款的抵押贷款。公司注册资本金为2500万加元,全部来自联邦政府财政预算,目前资产为176亿加元。公司总部设在渥太华,并在蒙特利尔、多伦多、哈利法克斯、卡尔加里和温哥华五个城市设立办事处,负责具体业务。目前有雇员2000人左右。

  担保费率 首期付款是金融机构防范信用风险的主要手段,如果首期付款比例太低,当住房价格下跌幅度超过首期付款比例时,贷款资产将超过抵押物价值,抵押物失去对贷款的保证作用,因此,首期付款比例成为衡量贷款风险的主要指标,自然就成为确定担保费率的基础。CMHC按照首期付款比例确定担保费率,首期付款比例越高,担保费率越低,如果首期付款比例超过25%,借款人不必担保即可获得贷款。在加拿大,抵押贷款主要有两类,一类是个人买房抵押贷款,另一类是出租住房建设抵押贷款,这两类贷款的风险不同,后者要高于前者。因此,担保费率标准也不相同。

  担保费用 由借款人承担,可以一次支付,也可以分期支付。

  担保投资基金 抵押贷款担保制度能否安全运作,主要取决于收到的担保费用能否足以偿还担保损失,因此,对保费的保值增值工作十分重要。CMHC收到保费后,把所有保费集中起来,设立担保投资基金,用担保基金的收入偿还可能发生的担保损失。为提高担保投资基金的偿还能力,CMHC成立担保投资基金操作室,专门负责担保基金的增值工作。20世纪90年代以前,担保基金的投资原则是稳健经营,主要投资产品是加拿大政府债券。20世纪90年代以后,担保基金的投资活动日趋市场化,除加拿大政府债券外,还投资外国政府债券及公司债券等。

  操作步骤 CMHC抵押贷款担保主要有以下四个操作步骤。

  第一,CMHC和发放抵押贷款的金融机构签订合作协议。CMHC根据金融机构的资产、负债、网点、服务等方面情况,审查该机构是否具备条件,如果审查通过,该金融机构与CMHC签订合作协议,所发放的低首付款抵押贷款由CMHC提供人100%担保。到1999年,共有137家金融机构和CMHC签订了合作协议。

  第二,借款人提出申请。如果家庭想要获得低首付款的抵押贷款,必须向与CMHC签订合作协议的金融机构申请,申请费有两种,一种是由贷款机构评估所购住房,申请费是75加元,另一种是由CMHC评估所购住房,申请费是235加元。贷款机构收到申请费后,连同保费一并以转账形式转给CMHC,存入CMHC担保基金账户。

  第三,贷款机构审批。贷款机构根据借款人的还贷能力、借款人资信状况、所购住房的价值和住房市场总体情况,决定是否给借款人发放贷款。在上述四个因素中,借款人的还贷能力最为重要,审查还贷能力的指标主要有两个,一个是家庭收入与住房消费支出比,这里的家庭收入是指税后收入,住房消费支出是指贷款的分期付款额、房产税、暖气费之和,如果所购住房是高层公寓和排屋,还包括50%的物业管理费。一般这个指标不得超过32%,否则得不到贷款。另一个指标是家庭债务与家庭收入比,这里的家庭债务是指所有家庭债务,包括抵押贷款、汽车贷款和信用卡贷款等,一般指标不得超过40%,如果超过40%的话,金融机构通常都会拒绝贷款。

  第四,违约处理。如果借款人没有按期还款,贷款机构负责催还。如果催还无效,借款人继续逾期不还,当逾期超过3个月以上时,该笔贷款转入违约处理程序,在这种情况下,贷款和所抵押的住房一并从贷款机构转到CMHC,由CMHC处置所抵押的住房。在贷款机构把贷款和所抵押的住房转出3个月内,CMHC向贷款机构偿还所有欠款。

  抵押担保制度的作用 抵押担保制度是加拿大联邦政府干预和管理抵押贷款市场和住房市场的主要政策工具。到1999年年底,由CMHC提供担保的抵押贷款余额为187亿加元,占全部抵押贷款余额的45%,承保家庭约300万户,占全国家庭总数的三分之一,对保持抵押贷款市场的长期稳定发展、促进住房产业持续发展、改善中低收入家庭住房条件等发挥了举足轻重的作用。第一,抵押担保制度对借款家庭有利。抵押担保大幅度降低了抵押贷款的首期付款比例,借款家庭不必积攒一笔很大资金就可申请贷款买房,从而提前获得住房;另一方面,由于抵押担保制度的存在,金融机构更愿意发放抵押贷款,使抵押贷款的供给增加,供给增加导致价格下降,间接降低了贷款利率。第二,抵押担保制度对贷款机构有利。由于CMHC提供的担保是100%担保,金融机构不承担任何信用风险,这就最大限度地保证了贷款资产的安全。另外,按照加拿大金融监管委员会的规定,提供抵押贷款的资本准备率为0%,而未担保抵押贷款的资本准备率是4%,抵押担保制度也有利于降低金融机构资本准备率。第三,抵押担保制度对政府有利。抵押担保制度既对借款家庭有利,也对贷款机构有利,实际上是既刺激了抵押贷款的需求,又鼓励了抵押贷款的供给,这就推动了住房市场的发展,解决了中低收入家庭的住房问题,同时还带动了总体经济的增长,一举三得。更为重要的是,政府实现上述政策目标的成本非常低,联邦政府只是投入2500万加元,作为CMHC的资本金,此外没有其他投入。相反,从1997年开始,联邦政府规定,CMHC必须把保费的一部分,以红利的形式上缴联邦政府。来源:《中国建设报》

  市场的发展,解决了中低收入家庭的住房问题,同时还带动了总体经济的增长,一举三得。更为重要的是,政府实现上述政策目标的成本非常低,联邦政府只是投入2500万加元,作为CMHC的资本金,此外没有其他投入。相反,从1997年开始,联邦政府规定,CMHC必须把保费的一部分,以红利的形式上缴联邦政府。

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