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应怎么认定房屋产权

应怎么认定房屋产权

分类:房地产典型案例   更新:2015/6/1   作者:佚名   来源:本站原创

应怎么认定房屋产权

一、案情 刘某某与戈某某系夫妻关系,戈某与焦某某系夫妻关系,赵某某系刘某某之岳母,戈某之母。刘某某原系某公司职工。本市宣武区禄头条街19号院5-6-604号二居室住房一套系某公司的自管公房,刘某某于1991年4月承租该房。1992年某公司依据“房改”的有关政策,开始向

  一、案情

  刘某某与戈某某系夫妻关系,戈某与焦某某系夫妻关系,赵某某系刘某某之岳母,戈某之母。刘某某原系某公司职工。本市宣武区禄头条街19号院5-6-604号二居室住房一套系某公司的自管公房,刘某某于1991年4月承租该房。1992年某公司依据“房改”的有关政策,开始向本单位职工出售住房。1993年2月27日,刘某某向某公司交纳了购房预付款2000元。1993年6月,刘某某因出国访友,曾与某公司签定协议约定:“停薪留职期满不归,按自动离职处理,并按公司规定,退出公司的住房,同时办理有关手续。”1993年8月,刘某某回国。某公司发给刘某某9月和10月两个月工资,停发了刘某某11月份的工资。同年12月15日,刘某某向某公司交纳了购房款7773.70元及公共维修金804.45元,尚欠部分购房款1396.24元未交纳。双方均承认当时签定了购房协议,但均末向法院提交。双方均未到房地权属登记机关办理房屋权属转移登记手续,刘某某未取得房屋所有权证。此后,某公司未向刘某某收取房屋租金。1994年初,刘某某再次出国并自行辞职,诉争房现由戈某夫妇及赵某某居住。1997年7月,某公司以刘某某1993年出国未归,1994年回国后自行辞职,迁往国外定居,诉争房长年空闲,刘某某亦未按期交纳房租为由向宣武区法院起诉,要求刘某某腾房并补交欠租。刘某某答辩认为,1993年某公司实行房屋改革,其已将诉争房购买,其与某公司不存在房屋租赁关系,其亲属有权使用该房,不同意某公司的诉讼请求。

  二、审理情况

  宣武法院经审理认为,刘某某原系某公司职工,并在某公司售房时出资购买其租住之房,该行为属双方真实意思表示,未违反法律规定。刘某某交纳房价款,某公司亦已收取,双方买卖关系即已确立,且事实上在刘某某向某公司交纳了购房款之后,某公司已停止收取刘某某租金,双方的租赁关系即已自动解除。在刘某某出国辞职后,某公司以刘某某空闲房屋及未交纳租金为由,要求腾房及补交租金没有法律依据,不予支持。判决:驳回某公司要求刘某某腾房及补交欠租的诉讼请求。

  一审判决后,某公司不服,以刘某某尚未取得诉争房的所有权为由,向本院提起上诉,坚持其原诉请求。本院二审经审理认为:刘某某原为某公司职工,并依照有关规定交纳了全部的购房款及维修金,故双方之间已不存在承租关系,其买卖关系已经确立,现某公司因刘某某辞职而要求其腾房,没有法律依据。判决:驳回上诉,维持原判。

  二审判决后,某公司不服,仍以原诉讼理由向本院申请再审。

  本院再审经审理认为:虽刘某某于1993年12月交纳了该房的大部分购房款及公共维修金,但刘某某在某公司售房过程中,自行辞职出国,并在出国前,就房屋问题与某公司另有约定。现刘某某已自行离职,应按其与某公司的约定将诉争房退还该公司。某公司亦应按约定将刘某某交付的购房款及公共维修金退还刘某某。戈某、焦某某、赵某某既非该诉争房的承租人,又非刘某某之共居人口,居住该诉争房没有法律依据,其住房问题应自行解决。刘某某在第一次出国后,虽中途回国,但并未继续在某公司工作,故刘某某一方在再审中称,该案不适用刘某某与某公司之约定的辩解,缺乏法律依据。原判驳回某公司要求刘某某一方腾房的诉讼请求错误,再审予以纠正。某公司再审要求判决刘某某一方退还房屋理由正当,再审予以支持。判决:一、撤销本院一、二审判决;二、刘某某、戈某某、戈某、焦某某、赵某某于本判决生效后三十日内将本市宣武区禄长街头条19号院5-6-604号二居室腾空,交还某公司;三、某公司于本判决生效后三十日内退还刘某某购房款9773.7元及公共维修金804.45元。

  再审判决后,北京市人民检察院以再审判决认定事实有误,适用法律不当为由,提出抗诉。

  本院再审认为,刘某某交付了大部分购房款及公共维修金,但其并未取得诉争房屋的所有权,购房行为并未完成。刘某某自行辞职出国,其应依双方协议,将诉争房屋退还某公司。原再审判决认定事实清楚、适用法律正确,故判决维持了原再审判决。

  三、评析

  本案涉及职工依据国家房改政策购房,在未交齐购房款、未取得产权证的情况下,辞职出国,该购房行为应否认定已完成的问题。在再审理期间,对此问题形成两种不同意见:

  第一种意见认为,某公司于1993年2月接收了刘某某交纳的购房款,该行为应能证明刘某某按期回国上班,并以单位职工身份办理了购房手续,刘某某出国曾与某公司达成的“收房协议”已履行完毕。双方已由房屋租赁关系转变房屋买卖关系,购房行为已经完成,只差办理产权证和经核算后交付少量房款。刘某某购房时符合《北京市职工购买公有住宅楼管理办法》规定的购房条件,其与某公司的购房行为合法有效。某公司要求刘某某腾房及补交房租缺乏根据,应判决驳回某公司之诉讼请求。

  第二种意见认为,1993年时的房改政策是在福利分房的前提下,按照内部职工的条件办理售房,售房价格低于成本价,实际上出售给职工的是房屋的永久使用权而非产权。售房完成的标志是印花税与转让金的交付完毕,本案的购房契约并未履行完毕。某公司要求刘某某一方腾房的理由正当,应维持本案再审判决。

  笔者赞同第一种意见,即房屋买卖行为已完成。本案应驳回某公司诉讼请求。

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