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商品房预约协议之认定及违约责任承担

商品房预约协议之认定及违约责任承担

分类:民法论文   更新:2013/9/27   阅读:   作者:未知   来源:网络

商品房预约协议之认定及违约责任承担

    【案情】(注:本案例刊载于《最高人民法院公报》2012年第11期)
    原告:张励。
    被告:徐州市同力创展房地产有限公司(以下简称同力创展公司)。
    1999年6月,徐州市泉山区奎山办事处(原奎山乡)奎西村旧村改造工程经徐州市有关部门批准分期实施。2003年10月,旧村改造工程二期启动,被告同力创展公司开始参与该工程,并将该工程定名为橙黄时代小区。建设的房屋部分用于安置原奎西村拆迁居民,其他部分作为商品房对外出售。被告同力创展公司参与上述旧村改造工程后即对其拟开发建设的部分楼盘对外进行出售。2004年2月16日,被告与原告张励签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份,该预订单约定:原告预订被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房,该房屋建筑面积预计为123平方米,双方约定房屋单价为2568元/平方米,签订合同时单价不变;原告向被告预缴购房款5万元,合同签订时再缴付剩余房款25.8484万元。同日,原告按上述约定向被告交纳房款5万元。其后,因拆迁受阻,该工程进度拖延,被告同力创展公司未通知原告张励签订商品房买卖合同。
    2006年,国务院发文要求自2006年6月1日起对新审批、开工建设的商品房项目中套型面积在90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。2007年徐州市政府发文规定自2007年10月起徐州市所有的各类居住工程必须采用现交框架等结构体系。因此,被告此后建设的橙黄时代小区的商品房套型面积发生了变化。拆迁安置过程中,根据拆迁情况和建设进度,被告同力创展公司将橙黄时代彩园小区8号楼作为拆迁安置房对拆迁户进行了安置,并于2008年3月19日将其与原告张励签订的预订单中约定的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室(89平方米)安置给拆迁户徐西成。
    2010年1月21日,被告同力创展公司取得橙黄时代小区彩园组团5、6、7、8号楼的商品房预售许可证。2010年3月,原告张励起诉要求被告继续履行合同(预订单),后因故撤回起诉,于2010年11月16日再次诉讼,要求被告按原合同(预订单)价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失10万元。审理过程中,原告张励表示,如被告同力创展公司确实无房可交,原告则要求被告一次性给付33万元。
    【审判】
    江苏省徐州市泉山区人民法院经审理认为:
    民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,必须遵守国家法律和政策。本案中,原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》时意思表示真实,且内容比较具体,因此该预订单在双方间产生了相应的权利义务关系,其所确定的内容在双方间产生拘束力。但因该预购单签订时所涉及的标的物尚处在规划之中且被告同力创展公司当时并未取得商品房预售许可,故首先需要确定该预订单的性质。
    一、关于原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》的性质问题。依传统民法理论,当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同,预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划,其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务;本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为,也可以是对本约合同的内容进行预先设定,其中对经协商一致设定的本约内容,将来签订的本约合同应予直接确认,其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同,最主要的是看此类认购书是否具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即是否具备当事人名称或者姓名和住所,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用条件及日期,装饰、设备标准承诺,水电气讯配套等承诺和有关权益、责任,公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说,商品房认购书中不可能完全明确上述内容,否则就与商品房买卖合同本身无异,因此在实践操作过程中,这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之,则应认定为预约合同。
    本案中,原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定,但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而且没有进行施工,被告同力创展公司也没有取得商品房预售许可,所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定,属于未决条款,需在签订买卖合同时协商一致达成。事实上,双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”,其第五条更是明确约定;“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前,乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前,甲方不得将该房另售他人”,说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确且不存在疑异的。因此,法院确认双方于2004年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同,原告张励要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。
    二、关于违反预约合同应承担的法律后果问题。具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间产生拘束力,非经当事人协商一致不得更改,否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。本案中,原、被告双方签订商品房预订单后,因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延,在此过程中,国务院及徐州市政府相继出台的有关行政法规对于新建商品房的建筑面积、施工工艺及材料进行了强制性规定,加上新的拆迁安置情况出现,致使商品房建设规划变更、面积变化及建筑成本增加,应属于不可预料的情形,不应视为被告同力创展公司故意违反预约合同。但被告在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规,其行为具有违法性;同时在与原告张励签订商品房认购单时对于上述情况估计不足,其后又将认购书中列明的房号安置给他人,致使双方失去了进一步协商并签订本约合同的可能性,双方签订的商品房预订单终止履行,对此结果被告应承担相应责任。因此,被告应将原来收取原告的5万元予以退还,并应对原告承担违约责任即被告应对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。
    三、关于原告损失的确定问题。在违约责任中,承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。本案中,原告张励在与被告同力创展公司签订预订单后,有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务,从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会,因此被告因违约给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定,但因被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化,因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平,法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额,对于被告因违约给原告造成的损失确定为15万元。
    综上所述,对于原告张励要求被告同力创展公司交付不低于90平方米房屋一套的诉讼请求,不予支持,但对其关于如被告无房可交则赔偿损失的主张应予以采纳,并将损失数额确定为15万元。据此,依照民法通则第四条、第六条,合同法第四十二条的规定,判决:一、被告同力创展公司于本判决生效后10日内退还原告张励预交的房款5万元;二、被告同力创展公司于本判决生效后10日内赔偿原告张励损失15万元;三、驳回原告张励的其他诉讼请求。
    宣判后,双方当事人均未在法定期限内提起上诉,一审判决已经发生法律效力。
    【评析】
    本案的关键在于裁判理由中所归纳的对原、被告所签订预订单的性质认定,即该预订单究竟是商品房买卖合同,还是属于被告辩称中的预约协议,或是属于商品房交易意向协议,它们在法律上的性质和后果有何不同?针对这些问题,笔者试图通过一些理论上的阐释和分析来回答。
    一、关于预约协议的认定标准
    市场是复杂的,市场主体之间的依赖程度有所不同,由古典契约法理论所构建起来的“要约——承诺”这种带有“浪漫色彩”的简单缔约方式已不能满足市场主体对缔约方式多样化的需要。而且在古典契约法下,市场主体在缔约阶段的权利仅能通过缔约过失责任予以保护,而这在实务中早已被证明是不够的。[1]于是,出现了预约制度。所谓预约,即约定将来订立一定契约的契约。[2]就是当事人之间约定将来订立具体合同的合同,将来订立的那个具体合同为本约,而此前约定签订本约的合同为预约。按照私法自治原则,当事人享有广泛的合同自由,包括是否订立合同、与谁订立合同、订立什么样内容与形式的合同的自由等。我国民法通则、合同法均未提及“预约”这个词,但学理上是承认预约概念的,而且最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第115条也规定:“当事人约定以交付定金作为合同担保的,给付定金的一方拒绝订立合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”该规定中的定金,指的就是立约定金,也叫做预约定金,实际上就是对订立合同的预约行为作出的法律上的认可。生活中通常表现为认购书、预定书、意向书,还有像本案中的预订单等,都是一种预约协议的形式。所谓预约协议,是商品房买卖双方当事人在签订商品房买卖合同之前所签订的一种法律文书,是双方对买卖商品房有关事宜进行初步法律确认的一种书面凭证。其内容一般包括双方当事人基本情况、商品房基本情况、购房款的计算及交付、签订正式合同的期限等。[3]因此,商品房认购中的预约协议是商品房买卖活动中较为常见的一种协议,通常都是因为签订正式商品房买卖合同的时机尚未成熟,为了将来能够订立正式的合同而进行的一种预先约定。
    预约协议本质上应属于形式完备的合同,因为这个合同具有双方当事人确立合同关系、明确权利义务的一般性规定。但是,预约显然与其他合同不一样,它是以将来需要再签订具体的合同为目的的。一个交易合同的成立往往需要多次反复的协商,至少对于进行协商的当事人来说,通常总会形成类似于阶段性成果的合意,一旦这种成果具有法律意义上的确定性,即使尚未对具体的事项达成一致意见而留待以后再行协商,也应当认定协商所形成的阶段性成果为预约内容,其应当对双方当事人产生约束作用。通过达成的预约,对未来双方之间能形成特定合同的目的进行确定,从而起到稳固双方交易机会的作用。[4]同时,也可为将来订立本约打下一个相对稳定的基础。
    在特殊情况下,即表面上看是要约邀请的内容,但当其进入合同之中时,就会成为合同内容的一部分。例如,最高人民法院《关于审理商品房

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